- 序 -

2022年必將成為房地產行業發展進程中的關鍵轉折點。盡管在過去的一年,受到疫情、宏觀經濟以及政策調控等多重因素影響,房地產行業在年中出現了下行負增長,但在“穩字當頭”的2022年,房地產行業依舊要在國民經濟中發揮重要作用。為此,中央經濟工作會議對房地產行業提出了新要求和新思路,其中,“探索新的發展模式”為房地產發展指出了新的方向。同時,頂層陸續對房地產積極表態。這一系列舉動讓業內對2022年的行業發展增加了幾多期盼。為了真實呈現2022年行業發展前景,金融界房地產頻道專門策劃“煥新!2022”,邀請房地產行業專家學者、地產物管企業的高管、地產資產投資者等,分享對2022年的行業展望。

嘉賓介紹
本期嘉賓:趙卓文

廣東省房協土地與產業研究中心主任,同時擔任廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理。

主要觀點

構建兜底性、普惠型、多樣化的養老服務體系 “銀發經濟”大有可為

養老項目曾是房地產“四大天坑”之一

解決了養老服務設施用地問題 養老地產的春天才真正到來

不要只盯著賣房 做養老產業鏈機會更多

  構建兜底性、普惠型、多樣化的養老服務體系 “銀發經濟”大有可為

  金融界:2月21日,《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》正式發布。這份文件非常重要,與之前發布的養老產業相關的文件相比,它是一個怎樣的政策體系?這次出臺的目的是什么?

  趙卓文:政策一直鼓勵和推動老齡領域市場和業態發展。例如2013年國務院就印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》等政策文件,隨后各部門、各省市均密集出臺了支持老齡產業發展的政策意見。

  而本次文件出臺的目的是為了實施積極應對人口老齡化國家戰略,推動老齡事業和產業協同發展,構建和完善兜底性、普惠型、多樣化的養老服務體系,不斷滿足老年人日益增長的多層次、高品質健康養老需求。

  根據第七次全國人口普查的數據,全國60歲及以上人口為26402萬人,占18.70% 。老齡事業發展和養老服務體系的構建,已經是迫在眉睫的事情。按照規劃,“十四五”期間,兜底性、普惠型、多樣化的養老服務體系將基本形成。

  金融界:《規劃》的重點任務里專章提出“大力發展銀發經濟”,這在養老的五年發展規劃中尚屬首次,這其中的意義是什么?

  在這次規劃中提出,要發揮政府和市場的雙重優勢,即政府做好兜底的事情,確;镜、特殊困難的老年人可以獲得均等可及的服務和產品;同時要市場發揮作用,即包括充分發揮國有資本、社會資本等不同資本,企業、民辦非企業單位等不同組織在擴大供給規模、提高供給質量、滿足多層次民生需求的作用,推動形成一個強大的消費市場。

  養老項目曾是房地產“四大天坑”之一

  金融界:這其中,房地產開發企業以其服務的關聯廣泛性,可以在其中尋找到新的發展空間。但是我們也看到,近年來,不少房企在探索大健康產業和養老地產的結合發展。但“養老地產”并沒有帶給房企更多的利潤空間,這是什么原因呢?

  趙卓文:的確,在過去10年,養老地產成為房地產行業的“四大天坑“之一。原因是多方面的。從總體上來說,是由于我國養老服務體系未成熟,養老服務設施用地的出讓也未形成規范,各種政策支持的力度不夠,養老地產的發展遲遲未形成規模。

  具體而言,可以從這三方面進行分析:

  第一,養老服務體系還沒有形成。

  第二,養老服務設施用地還沒有成規模推出。用經營性土地做養老場所,成本較高。在房地產行業中,嘗試用經營性土地做養老地產的企業,會發現項目回報水平往往低于普通住宅項目的開發。

  第三,政策支持力度還不夠。

  解決了養老服務設施用地問題 養老地產的春天才真正到來

  金融界:本次《規劃》的發布,意味著銀發經濟的發展、養老服務體系的構建,養老地產的春天也即將來臨。您認為,房地產企業在這樣的背景下做養老地產,有哪些機會呢?

  趙卓文:本次規劃中專門提出了支撐養老體系建設的發展要素,也就是支撐《規劃》順利實施所需要的物質保障,包括土地、資金、人才等。而在這些政策中,我認為最重要的是“制定支持發展養老服務業的土地政策,以多種方式供應養老服務設施用地!币驗轲B老服務設施用地的解決,給養老地產解決了發展中的核心問題。

  因此在這樣的政策支持下,房企發展養老地產的機會包括:

  1、 養老服務設施用地的機會。

  根據規劃,按照人口結構現狀和老齡化發展趨勢,因地制宜提出養老服務設施用地的規模、標準和布局;要求科學編制供地計劃,分階段供應規劃確定的養老服務設施用地,并落實到年度建設用地供應計劃,做到應保盡保。涉及新增建設用地的,在土地利用年度計劃中優先予以安排;制定支持發展養老服務業的土地政策,以多種方式供應養老服務設施用地。

  2、商業、商務用地和存量房屋改建養老服務設施的機會。

  《規劃》中提出,在符合規劃的前提下,支持利用存量場所改建養老服務設施,進一步簡化和優化存量土地用途的變更程序。利用存量商業服務用地開展養老服務的,允許按照適老化設計要求適當放寬戶均面積、租賃期限等土地和規劃要求。養老服務機構所使用存量房屋在符合規劃且不改變用地主體的條件下適用過渡期政策,五年內繼續按原用途和權利類型使用土地。研究制定過渡期后順暢接續的政策措施,穩定養老服務機構預期。

  3、集體建設用地發展養老服務設施的機會。

  《規劃》中提出,出臺支持依法利用集體建設用地發展養老服務的實施細則和工作指引,由養老服務機構與村集體約定土地使用和收益分配方案。

  不要只盯著賣房 做養老產業鏈機會更多

  金融界:此前,有很多房企進行“養老地產”的商業模式被詬病,因為他們基本上還是打著“養老”的幌子進行賣房。您認為,真正的養老地產可以做的商業模式有哪些?

  趙卓文;養老地產的模式應該是多元的。既有長期經營的物業,當然也包括可出售給個人的物業。不應該是只有養老概念的房子,應該是帶有養老服務實質內容的養老服務設施。

  實際上,銀發經濟發展的背景下,在養老服務體系構建中的商業機會更大。這方面的服務,包括老年人教育培訓、文化旅游、健身休閑、金融支持,圍繞老年人衣食住行、康復護理的老年用品等等,都具有廣闊的發展機會。所以房地產開發商不要只盯住養老地產,未來圍繞銀發經濟和養老服務體系,還有很多業務發展的空間。

  這也是此前許多房企單一做養老地產的實物產品很難獲得回報水平的原因之一。必須立足做產業鏈。做好產品和服務,才能獲得持續增長的機會。

  金融界:正如您所說,單一做養老地產,很難獲得回報水平,必須立足做產業鏈。但是從房企參與意愿和結果來看,房企仍然對愿意做養老地產產品,不愿做養老機構和養老服務,這是什么原因?您對房企涉足養老產業鏈有哪些建議?

  趙卓文:房企涉足養老產業鏈,首先要轉變經營思維。

  長期以來,房地產開發的特點是高杠桿、高周轉、高回報。簡單說,做房地產開發,更傾向于賺快錢。而現在“房主不炒”的宏觀產業政策調控下,房地產企業已經慢慢意識到傳統的“高杠桿賺快錢”模式不靈了,要轉變發展方式和盈利模式,探索新的發展方式,因此從主觀上,有一個要改革的動力;

  另一方面,房企從事養老大健康產業,要立足于做產業鏈的構建,就需要更強的整合能力,更具耐心的長線投資,更具社會責任感的精神。這方面,房企作為城市生活的開發者、建設者、引導者和服務者,有天然的優勢。而且,現在許多綜合性房企旗下都有高水平的物業管理企業,他們本身也成為資本市場的上市公司,要按照市場化規律進行運作,“銀發經濟”對他們來說更是一塊誘人的“大蛋糕”。

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